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隨著(zhù)涉稅價(jià)格認定業(yè)務(wù)的深入開(kāi)展，存量房交易當事人對價(jià)格認定機構出具的涉稅認定價(jià)格有時(shí)會(huì )提出異議。如何做好價(jià)格異議處理工作，事關(guān)價(jià)格認定結論的權威性及納稅人的合法權益，下面通過(guò)我中心辦理的一起工業(yè)廠(chǎng)房轉讓涉稅認定實(shí)例談?wù)剝r(jià)格異議處理的做法和想法。

一、案例情況

今年我中心受理稅務(wù)部門(mén)提請對某床上用品有限公司房地產(chǎn)轉讓計稅價(jià)格進(jìn)行認定。標的為工業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積12594.52平方米，土地使用權面積30550平方米，前身為某機械設備有限公司。2017年12月，該床上用品公司通過(guò)淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò )平臺，以1900萬(wàn)元成交價(jià)競價(jià)購得資產(chǎn)（含房地產(chǎn)和機器設備）。由于買(mǎi)受人某床上用品有限公司系家紡生產(chǎn)企業(yè)，不符合我市產(chǎn)業(yè)政策，一直未能投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，2019年4月將該房地產(chǎn)轉讓給海安某鍛造有限公司，向稅務(wù)部門(mén)申報轉讓價(jià)為1900萬(wàn)元，后稅務(wù)部門(mén)向我中心提出價(jià)格認定協(xié)助，要求對標的房地產(chǎn)轉讓計稅價(jià)格進(jìn)行認定，我中心進(jìn)行了價(jià)格認定，認定房地產(chǎn)價(jià)格2200萬(wàn)元。結論書(shū)送達后納稅人提出異議，認為認定價(jià)格偏高，不符合實(shí)際，其理由為標的一年前經(jīng)過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得，有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，一年間價(jià)格并未變動(dòng)，且拍賣(mài)價(jià)款中還包含機器設備價(jià)格。

二、涉稅價(jià)格異議處理的做法

1.自我剖析，判斷價(jià)格認定結論的合理性

工業(yè)性房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行價(jià)格認定，市場(chǎng)法、收益法等價(jià)格認定方法對標的均不適用，本次價(jià)格認定方法采用房地分估、綜合計價(jià)方法測算，其中土地價(jià)格運用基準地價(jià)修正法，根據政府公布的基準地價(jià)，對土地使用年期、面積、形狀等進(jìn)行適當修正；地上建筑物采用重置成本法，根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、行車(chē)軌頂標高、樓面荷載等因素，結合專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師意見(jiàn)估算建安成本，再考慮相關(guān)規費、管理費、利潤等重置價(jià)構成要素，綜合確定標的重置成本為1130萬(wàn)（約890元/平方米），土地價(jià)格870萬(wàn)（約280元/平方米），經(jīng)過(guò)認真分析，本次價(jià)格認定方法的選用及測算過(guò)程、結果較為合理。

2.多方調查，核實(shí)當事人異議理由的真實(shí)性

根據納稅人陳述的理由和提供的材料，我中心對標的情況再次進(jìn)行了深入的調查。

（1）查詢(xún)標的相關(guān)資產(chǎn)司法拍賣(mài)記錄。經(jīng)查詢(xún)淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)記錄，2018年12月5日以1965萬(wàn)起拍（房地產(chǎn)評估價(jià)2350萬(wàn)，機器設備評估價(jià)457萬(wàn)，共計評估價(jià)2800萬(wàn)），因無(wú)人報名流拍，2018年12月26日以1572萬(wàn)起拍價(jià)進(jìn)行2拍，5人報名，最終經(jīng)148次出價(jià)以1900萬(wàn)成交。

（2）查詢(xún)法院司法拍賣(mài)成交確認書(shū)以及海安縣人民法院司法裁定書(shū)。

（3）組織與房地產(chǎn)轉讓雙方多次交流，了解前因后果。

（4）就我市的產(chǎn)業(yè)政策咨詢(xún)了相關(guān)部門(mén)，并得到印證。

3.認真比較，分析價(jià)格差距形成原因

標的認定價(jià)格高于拍賣(mài)成交價(jià)，經(jīng)認真分析，我中心梳理了以下原因：

（1）標的的前次交易屬于強制性的司法拍賣(mài)行為，原產(chǎn)權人沒(méi)有議價(jià)能力。

（2）快速變現的需要，買(mǎi)受人在較短的時(shí)間內作出是否購買(mǎi)的決定，沒(méi)有足夠的時(shí)間對標的有充分的了解，特別是需要在較短的時(shí)間內支付全部?jì)r(jià)款，承擔的風(fēng)險較大，因此其價(jià)格一般低于正常價(jià)格。

（3）市場(chǎng)需求面窄、宣傳力度小。司法拍賣(mài)由于其特殊性，難以像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，僅以拍賣(mài)公告的形式進(jìn)行簡(jiǎn)單宣傳；加之標的是以確定的用途、規模、位置等現有狀況進(jìn)行銷(xiāo)售，而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、策劃，采用以銷(xiāo)定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，流動(dòng)性差，造成其成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

（4）投資者心理因素影響，在購買(mǎi)前投資者已先期認為被拍賣(mài)標的價(jià)格會(huì )低于正常市場(chǎng)價(jià)。

（5）其他因素：如標的先期的遺留問(wèn)題、債權債務(wù)問(wèn)題、職工糾紛、鄰里糾紛等因素也會(huì )對成交價(jià)格有一定影響。

4.用心溝通，耐心做好解釋說(shuō)服

俗話(huà)說(shuō)“隔行如隔山”，納稅人只看結果，對于我們的價(jià)格認定工作并不了解，對于價(jià)格構成、價(jià)格內涵、價(jià)格形成等也并不理解，通過(guò)我們反復的溝通，詳細的講解，并對納稅人提出的異議理由進(jìn)行充分的分析說(shuō)明，最終得到納稅人的理解，及時(shí)有效化解價(jià)格異議。

三、做好涉稅價(jià)格認定異議處理的幾點(diǎn)想法

1.建立涉稅價(jià)格認定異議處理工作機制

涉稅價(jià)格認定工作是在相關(guān)法律法規的規定下開(kāi)展的，價(jià)格異議處理作為涉稅價(jià)格認定工作其中的一項程序內容，價(jià)格認定機構有必要建立相關(guān)處理工作機制，包括價(jià)格異議處理原則、方法、流程及措施等，將有利于規范涉稅價(jià)格認定行為，有效妥善化解計稅價(jià)格的爭議，維護納稅人合法權益。

2.加強業(yè)務(wù)學(xué)習，培養專(zhuān)業(yè)人員

存量房交易涉稅價(jià)格認定專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強，對辦理人員的業(yè)務(wù)能力要求高，價(jià)格認定工作人員要具備系統的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)理論知識和實(shí)踐操作技能，需要不斷加強學(xué)習，提高自身的專(zhuān)業(yè)素養，保證在技術(shù)層面不出錯。

3.建立多渠道調查途徑

容易產(chǎn)生爭議的認定事項往往是疑難、復雜或者鮮有交易的，我們出具的價(jià)格認定結論一般都是從理論角度得出的理論值，與實(shí)際情況并不一定就沒(méi)有偏差。因此通過(guò)多渠道調查就尤為必要，平時(shí)應多關(guān)注司法拍賣(mài)平臺、各拍賣(mài)行交易記錄，通過(guò)房產(chǎn)中介等渠道多了解相關(guān)交易信息，對一些特殊標的多總結多分析，盡量將理論與實(shí)際的差距縮小，及時(shí)有效化解價(jià)格爭議。